中新網(wǎng)北京10月18日電 (記者 阮煜琳)國際房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行日前在北京發(fā)布《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》顯示，截至2024年9月，市場上已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共45支，其中不動產(chǎn)類項目共27支。底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、倉儲物流、保障性租賃住房以及消費基礎(chǔ)設(shè)施。

戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部高級董事楊枝表示，REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)市場與不動產(chǎn)大宗交易市場相輔相成，從長期來看，REITs對不動產(chǎn)大宗交易具有價格發(fā)現(xiàn)以及價值引導(dǎo)的功能。

調(diào)研顯示，北京、上海各類資產(chǎn)受投資人關(guān)注的比例最高，非一線城市因其經(jīng)濟的快速發(fā)展和相對較高的投資收益率，正逐漸成為投資者的新焦點。長租公寓/服務(wù)式公寓受投資人青睞，酒店關(guān)注度有所反彈。工業(yè)廠房的投資關(guān)注度顯著提升。隨著大模型和云計算需求的激增，數(shù)據(jù)中心作為關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施，正迅速成為投資者關(guān)注的焦點。

調(diào)研結(jié)果顯示，甲級寫字樓和商務(wù)園區(qū)的機構(gòu)關(guān)注度下滑，表明市場正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變化。隨著疫情影響減退和消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的陸續(xù)上市，投資者對零售物業(yè)的興趣顯著回升。此前，投資者對零售物業(yè)的投資熱情主要集中在一線城市。隨著公募REITs的推出，預(yù)計將顯著增加投資者對新一線及二線城市零售物業(yè)市場的興趣，從而提高這些城市零售物業(yè)交易的活躍度和市場流動性。

截至今年9月，我國公募REITs的發(fā)行數(shù)量達到45支，總規(guī)模達1343.3億元。關(guān)于內(nèi)地公募REITs定價，報告認為，發(fā)行時的資產(chǎn)估值是后續(xù)定價及二級價格的“基石”，而根據(jù)內(nèi)地REITs指引要求的以收益法作為主要的估值方法，則反映了對資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)的看重，與REITs“輕主體信用、重運營表現(xiàn)”的產(chǎn)品定性契合。因此，資本化率作為反映資產(chǎn)本身運營回報率的指標，將其作為參考是不動產(chǎn)權(quán)型基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品定價中的重要一環(huán)。

戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理陳家輝表示，國家發(fā)改委1014號文的發(fā)布，標志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行步入常態(tài)化，REITs市場在不動產(chǎn)大宗交易中的價格發(fā)現(xiàn)和價值引導(dǎo)作用日益凸顯。

分析稱，資本化率體現(xiàn)了投資者對資產(chǎn)回報的預(yù)期及其對風險和收益潛力的評估。2024年，不動產(chǎn)市場的租金壓力和交易流動性的降低導(dǎo)致資本化率普遍上升。在此環(huán)境下，長租公寓等抗周期性資產(chǎn)尤其受到投資者的關(guān)注。

該期中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研邀請到不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)機構(gòu)與行業(yè)專業(yè)共97家，包括境內(nèi)外房地產(chǎn)基金公司等，旨在通過分析受訪者對不同城市各類資產(chǎn)在大宗交易市場中的專業(yè)判斷，為不動產(chǎn)大宗交易和公募REITs資產(chǎn)定價提供參考基準。(完)